昆山市作为全国百强县（市）之首，常住人口超215万、服务人口超330万，物业纠纷这个“老大难”问题一度成为其基层治理的痛点难点。2021年10月，在昆山市委市政府指导下，昆山市人民法院联合住建局等成立常态化运行的物业融合法庭，打造集源头治理、专业调处、示范诉讼于一体的“一站式”物业纠纷化解平台。与2021年相比，2025年昆山物业纠纷案件量下降69%，在12345热线的投诉量下降53%，小区物业费到位率平均增长10%。
建平台、聚合力，加强多方共治
通过建强物业融合法庭，整合司法、行政、行业、社区等各方资源，形成纠纷化解的强大合力。
强化平台专业力量配备。昆山物业融合法庭由法院、住建局、物业行业协会三方共建，拥有700平方米办公场所，具备立案、调解、开庭等综合功能，挂物业融合法庭牌子。融合法庭主要依托法院立案庭运行，现有2名法官、3名书记员、1名法警常驻，住建局物管中心工作人员定期入驻，8名常驻调解员与行业协会选派的120名轮驻调解员，以及业委会代表、社工等共同参与调解，通过集成发挥法院司法裁判和指导调解职能、住建局行政管理职能、行业协会自律管理职能，督促问题整改、化解物业矛盾。
全面融入基层治理体系。昆山市法院联合住建局出台《关于深入推进物业纠纷源头预防化解工作的意见》，以物业融合法庭为中心，横向对接4个城市管理办事处物业纠纷人民调解工作室，纵向对接各社区物业服务管理站，建立覆盖辖区4个片区及所有小区网格点的“1中心+4片区+N网点”纠纷防范化解网络，完善物业纠纷防范化解联动工作格局。
挖病灶、解难题，实质化解纠纷
构建以物业问题解决为牵引、以非诉解纷为主体、以司法裁判为示范的递进式物业纠纷预防化解链条。
以物业费到位率为依据，精准画像、分类处置。针对物业纠纷“案结事难了”特点，引导双方填写意见反馈表，并通过走访等方式全面了解纠纷成因。对确系物业服务不到位的，会同社区督促物业整改，在问题解决后引导业主履行交费义务。立足超九成物业纠纷是欠费案的现实，根据物业费到位率，对小区精准画像，分类处置：到位率大于95%，说明绝大多数业主满意，案件可以快调速审；到位率75%—95%，说明部分满意，要推动物业先行整改；75%以下，说明满意度较低、物业问题较多，需要推动系统整改。
以加强多元调解为重点，聚焦难题、健全机制。针对墙体渗水、外墙脱落等责任主体认定难问题，引入装饰建材行业协会的技工专家开展“中立评估+修缮咨询+义工修复”，促进解决问题、实质解纷。对于涉及群体广、调解难度大的纠纷，由调解员、社工、法官组成联合调解团队，合力解难题。例如，针对新旧物业公司“交接难”问题，在12个小区开展撤场物业纠纷治理工作，涉及物业费3669万余元，惠及业主3.78万户。
以“家门口庭审”为示范，判决一案、化解一批。建立物业纠纷示范调判机制，邀请业主、物业公司、社工等旁听示范庭审、参与公众评判，增强群众法治意识和物业公司规则意识，促进类案化解。常态化选取物业服务瑕疵认定、公共收益分配等高频调解难题，在案涉小区开展物业巡回审判，在化解个案同时，起到教育一片效果。2023年以来共开展示范庭审、巡回审判15次，推动类案调解1430余件。
抓前端、治未病，促进长效长治
坚持工作重心前移，物业端、政府端、居民端协同发力，从源头增强行业自律和基层自治能力。
建立“红蓝档案”，强化主动改的制度约束。将物业公司履职不到位情况记入“红色档案”，通过向社会公示促进形成“优胜劣汰、失信失位”的市场环境；将业主无故长期拖欠物业费等行为记入“蓝色档案”，通过速裁快审、依法适用滞纳金条款，强化业主依法履约责任。
打造“融诉驿站”，提升纠纷前端化解能力。在物业纠纷易发多发的11个社区建立“融诉驿站”，并对物业从业人员、社工、业委会成员开展法治实训，提高前端化解纠纷能力。梳理100个物业纠纷源头治理中的常见问题，形成并发放《物业服务规范发展司法指引》，把漏洞堵在“案发前”。
开设“安居乐业”专栏，广泛凝聚社会共识。在昆山市法院公众号开设“安居乐业”专栏，常态化发布典型案例、普法视频；定期选派法官进社区宣讲《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等相关法律法规，现场解答业主问题，切实增强群众依法依规维权的意识与能力。此外，对物业纠纷中反映的基层治理热点难点提出司法建议，促进规范充电桩安装、保障业主知情权等，力争把矛盾消除在“破土前”。
从“就案办案”到“未病先治”，昆山物业融合法庭的实践探索启示我们：
第一，站在全局高度办好“关键小事”，注重系统集成、攻坚克难。物业纠纷涉及面广、群体性强，是关乎城市发展和居民幸福指数的“大民生”。与此同时，物业纠纷往往涉及多部门、多主体，成因复杂，单靠某一方面的力量难以彻底化解，已成为当前基层治理的“硬骨头”。昆山打造物业融合法庭，正是集中力量、以物业这个“关键小事”为牵引，着力改善“大民生”、撬动“大治理”的探索实践。物业融合法庭的核心优势就在于“融合”，通过把传统上管前端的行政主管部门与管后端的司法部门、内部的社区力量与外部的行业力量切实整合起来，推动从“单打独斗”到“协同作战”，凝聚起化解矛盾的强大合力。
第二，以解决问题和提升服务为根本，注重创新方法、源头治理。传统司法模式下，处理物业纠纷往往陷入两难困境：若简单一判了之，欠多少物业费还多少，官司大概率还会卷土重来；若组织调解打折，既违背公平原则，又可能引发更多业主效仿拒缴物业费，形成恶性循环。昆山物业融合法庭致力于通过创新手段，在源头上预防化解矛盾。一方面，以物业费到位率为依据，引入专业力量参与，把矛盾从“费用之争”引向“服务提升”，解决根本问题。另一方面，通过“红蓝档案”从源头规范物业及业主行为，通过“融诉驿站”在前端提升基层纠纷化解能力，通过“安居乐业”专栏等提升群众履约与维权意识，加强源头预防。
第三，善于运用法治思维和法治方式，注重依法治理、多管齐下。面对物业纠纷中责任边界不明等难题，物业融合法庭在用好诉前调解等柔性手段基础上，也着力发挥司法裁判定分止争和示范引领作用。一方面，引导物业“先服务后收费”、业主“维权讲程序”；另一方面，对于开发商遗留问题、业主违章搭建等“非物业责任”纠纷，通过巡回审判、示范裁判，明晰责任边界，判决一案、化解一批。与此同时，物业融合法庭还注重加强法治宣传、法治实训，致力于让更多人懂法、守法、用法。在此基础上，针对物业新需求新矛盾，法庭通过发出司法建议等手段，前置给出规范的行为指引，从根本上避免新型纠纷出现。
（作者分别系江苏省习近平新时代中国特色社会主义思想研究中心省委研究室理论研究基地研究员，苏州市中级人民法院办公室主任、行政装备处处长）
