我在木渎镇工作多年，亲眼见证了这里的变化。木渎是苏州的工业重镇，改革开放四十多年来，建起了430多万平方米的工业载体，也长出了绿的谐波、杰锐思、茂特斯等一批行业领军企业。但正因开发早，开发强度超过50%，70%以上的存量用地是民营产权，不少厂房建于上世纪90年代末，基础设施跟不上。土地资源日渐紧缺，传统产业亟待转型，“向存量要增量”是我们绕不开的必答题。
唤醒沉睡资源
不搞大拆大建，通过存量更新实现形态和业态双提升。木渎走出了四种发展路径。
打破村界，联合开发。1218产业园，是在老旧工业区基础上实施的更新改造项目，占地116亩，原是天平、灵岩、尧峰、西跨塘四村交界的边缘地带，单打独斗谁都难。镇里把四个村的书记请在一起，地界怎么划、收益怎么分、谁牵头？现场把问题摆到桌面讨论，这场会议开了3个多小时。后来四村达成一致，由吴中产投统一收购开发。接着又组织了十几轮方案协调，最终建起了22万平方米高标准厂房，容积率从不到1.0提升至2.4以上，如今已成为标志性的机器人产业园。此次合作实现了多方共赢：开发主体获取利润，村集体享受资产收益，企业拿到高标准产业空间。
民企牵头，校企合作。芯聚鼎慧智谷，占地91亩，改造前容积率低、用地效益不高。原业主方主动要求更新，但方向不清晰。我们陪他跑了多趟同济大学，跟几位教授坐下来讨论，一起把产学研合作平台搭起来，明确了新一代信息技术和“2.5产业智能制造高地”定位。改造后容积率提升至2.0，年创税达2000万元。这件事让我特别有感触：民营企业从来不只是“被更新的对象”，他们完全可以成为存量更新的主动参与者。
零散地块，整合开发。金桥开发区的林振机械、如意五金等四家企业，每家场地都不大，单独改造谁都施展不开。我们一家一家跑，前后协调了3个多月，把四个业主的心思摸透：有的担心租金损失，有的怕改造期间停产，有的对共用通道有顾虑。我们根据情况提出解决措施，方案调整了十几轮，最终确定去围墙、整合用地、共用通道，四个小地块合成一个大地块统一开发。
复杂产权，协调推进。金桥老南区28.9亩集体厂房，涉及四方产权——村集体、区国资、个人、房管所。四方利益诉求不同，决策流程也各不相同。村集体要保障村民收益，区国资要走资产处置审批程序，个人业主关心补偿和后续生计，房管所涉及公房管理政策，层级高、周期长。我们针对这一情况，开了多次协调会，在项目开工前，便初步理清了产权关系，为后期的旧改打下了坚实的基础。
四种路径各有各的难点。联合开发难在“凑”，民企牵头难在“引”，整合开发难在“谈”，协调推进难在“跑”。可绕来绕去，通向的都是同一个目标：唤醒沉睡的发展权。
解开产权结
四种路径没有一条是坐在办公室里“设计”出来的。每一条都是遇到问题、解决问题，一点一点蹚出来的。而所有问题中，最核心的，便是确权。
确权为什么难？因为“有房无地”卡住的不是一张施工许可证。产权不完整，土地就进不了市场，无法交易、无法抵押、无法流转，房子是你的，但地不是你的，你想改也改不了。这是不动产统一登记前“房地分离”管理留下的历史欠账。
确权这件事，坐在办公室里查系统容易查不完整。我经常跟年轻同事说，得跑现场、访业主、翻旧档。几十年下来，村里的老书记退了，原来的老厂搬了，谁当年买了哪块地、谁跟谁之间有什么约定，这些事，档案室里是查不到的，我们心里得有一本账。确权是“往回看”，把历史遗留问题理清楚；边界确认是“往前看”，在规划刚性和企业诉求之间找到那个平衡点。往回看要有耐心，往前看要有智慧，这两样加在一起，才叫信任。
有些企业实际使用了几十年的地，按照现行规划红线一划，部分建筑物压在了红线上。拆，企业伤筋动骨；不拆，规划过不了关。这种时候，需要的不是硬碰硬，而是找到那条双方都能接受的边界线——该退的退，该调的调，在刚性规划和企业诉求之间找到平衡点。
有些老企业主已经六七十岁了，他们的想法和年轻一代不一样。对他们来说，这块地、这间厂房，不只是一笔资产，更是他们奋斗大半生打拼的见证，也是希望留给儿孙的东西。有个老业主跟我说过一句话：“我不是不配合，我是怕改完以后，这里就不姓我的姓了。”这句话让我想了很久。确权这件事，表面上是理清权属关系，往深里说，是要让这些老企业主相信：改了之后，根还在，而且能长得更好。
做实服务链
确权不是终点。产权理清了，还要让企业敢改、会改。旧改服务，本质上就是招商服务的高阶实践。
2024年初，我们把有改造意向的民营业主请过来，面对面讲清楚改造分几步走、每步找谁办、需要什么材料、大概多久。30多位企业主，大部分我们都叫得出名字。他们愿意来，是因为信得过我们。亿利塑胶、康梅铝合金、精英棉纺织厂三家企业，厂房都不大，单独改造都面临“投入大、回报小”的困境。我们把几位企业家拉到一张桌子上，从前期协调、统一规划、共用通道到共同委托建设单位，最终促成三家联合开发。帮办的核心，就是让企业不再在流程里迷路。
存量更新涉及方案报批、产权确认、规划调整、施工许可，任何一个环节卡住了项目就停摆。我们建立周调度机制，对每个项目建立“问题销号清单”，每周梳理卡点、责任到人、限时办结。把推进周期拆解成关键节点，倒排工期、挂图作战。企业主说：“现在每个节点都有人提前通知我该做什么了。”
旧改项目从开始启动到建成通常要两年左右，企业最怕楼盖起来租不出去。海恩德产业园占地9万平方米，政府前置介入产业定位和招商服务，帮助企业一起做招商，项目现已稳定运营六年有余，年均租金收入超1000万元，年税收超3000万元。
土地发展权在沉睡，需要有人去唤醒；产权在历史遗留中卡住了，需要有人去确权；企业在政策和路径之间徘徊，需要有人去参谋。这些事，说到底靠的不只是政策文件，更是有人愿意一家一家跑、一档一档翻、一块地一块地去摸清底数。谁的地、谁的房、谁跟谁有过什么约定，档案里查不到的，心里要有一本账。
绿的谐波2011年从一间租来的厂房起步，如今已成为全球谐波减速器领军者。骏创科技2022年成为吴中区北交所第一股，茂特斯入选工业和信息化部“揭榜挂帅”项目，这些企业全是木渎本土生长出来的。我们常说，木渎最值钱的不是哪一栋厂房、哪一块地，而是企业愿意把根扎在这里。
土地还是那块土地，但长在上面的东西不一样了。把“老家底”盘成“新富矿”，靠的是一点一点磨出来的服务意识，是扎在一线、陪着企业一道一道过坎的笨功夫，我们愿意继续做这样的笨功夫。
（作者系苏州市吴中区木渎镇金桥开发区管委会副主任）
