2026年7月15日，习近平总书记在上海考察调研时强调，高质量推进城市更新是城市现代化建设的重要抓手，要全面践行人民城市理念，坚持问需于民、问计于民、问效于民，做深做细做实城市更新各项工作。“十四五”以来，江苏省委、省政府高位统筹、率先破题，以试点项目为切入点完善工作机制，形成了一批具有全国影响力的典型项目和可复制可推广的实践经验，推动全省城市更新从“试点先行”向“全面实施”转变。“十五五”时期，江苏城市更新工作面临新的机遇和挑战，必须紧扣省情实际，深入践行人民城市理念，高质量推进城市更新，积极探索契合江苏省情的城市更新路径。
以新思路做好工作谋划
2026年以来，省政府先后召开全省城市体检工作推进会、全省城市更新工作会议，持续高位统筹、系统部署，为我省“十五五”期间城市更新工作厘清了思路。
省市联动抓统筹。省级层面“统得好、撑得住”，锚定目标、明确要求，做好省级谋划，形成未来三到五年工作的规划计划；出台务实管用的政策举措，强化要素保障。地方层面“接得稳、干得实”，切实扛起主体责任，聚焦项目落地，在省级政策基础上，结合自身实际制定具体操作细则和实施路径，保障好政策兑现，形成实实在在的更新成果。
问题导向出政策。定期梳理地方实践过程中的堵点难点问题，形成问题清单，充分调研会商、分析研判、听取地方需求和建议，逐条制定针对性的措施，逐步构建全方位政策体系。在2024年、2026年省政府两批支持政策措施的基础上，着力研究制定金融支持配套政策，出台专项债支持城市更新举措，精准施策，解决现实问题。
动态调度推项目。搭建省市联动项目库，按照“谋划一批、入库一批、实施一批”的思路，实行常态申报、动态调整和分级分类管理，加强项目谋划储备，持续跟踪项目投资进展，向金融机构和市场主体共享项目信息。建立项目推进挂钩机制，每年滚动遴选50个重点调度项目挂钩跟踪，及时打好政策“补丁”，推动从“解剖一个问题”到“解决一类问题”的转变。持续跟踪全省城市更新项目实施进展和成效，编制城市更新案例集，总结可复制经验做法在全省推广。
多元渠道筹资金。争取中央资金支持，组织各地抢抓政策机遇，积极申报中央财政资金、中央预算内投资、超长期特别国债、城中村改造专项借款等资金。发挥省级财政资金引导作用，统筹省城乡建设发展专项资金，遴选支持设区市、县（市）进行重点项目建设和体制机制创新。优化省级“城新贷”贴息政策，研究设立省级城市更新资金池。优化金融支持方式，与政策性银行建立项目推送和融资对接机制，精准匹配地方融资需求。
以新实践推动项目落地
项目是城市更新取得实效的抓手。争取让更多好项目有资金、能落地、快推进，以项目建设牵引城市更新纵深推进。
让好项目有空间可承载。建立更新规划实施体系，指导各地逐步完善“专项规划—片区策划—项目实施”方案，强化项目实施方案的统筹协调作用。提升规划管理弹性，结合片区策划及时优化调整详细规划，对于更新项目规划指标难以满足现行标准规范的，可在不低于现状条件的前提下对规划指标进行优化完善。提高土地供应灵活度，鼓励混合利用、用地兼容、既有建筑功能转换，支持采取多元方式供地。打通产权登记路径，妥善处置历史遗留问题，运用多种资产登记方式降低资产盘活成本。
让好项目有企业敢投。围绕增投入，支持金融机构提供多元化产品，用好新型政策性金融工具补充项目资本金，推动“债贷联动”“投贷联动”，研究对城市更新公司债给予增信和担保费补贴。围绕降成本，探索对符合条件的城中村改造项目免征相关税费；对古建老宅改造再转让，无法提供房产评估价格、仅能提供购房发票的，土地增值税按购房发票金额每年加计5%扣除。围绕畅循环，支持具有稳定收益回报率的城市更新项目，发行不动产投资信托基金（REITs）等资产证券化产品，实现资金回笼；项目投资额未达计划总投资25%的，可先行办理转让预告登记，待条件成熟后办理转让，让项目中途可退出、资金滚动不沉淀。
让好项目有服务保障。拓宽路径，支持探索建立“申请制”老旧住房自主更新机制，运用提高容积率、增配公共服务设施、提取住房公积金等方式支持自主更新。搭建舞台，引导市场主体以收购产权、联合参与等方式实施更新，鼓励各地搭建更新项目推介平台，引入更多市场主体参与更新。优化审批，研究推动将经多部门联合审查通过的“项目实施方案”作为后续行政审批的依据，大幅缩减审批时限；以“换位跑一次”专项行动为契机，制定建设工程规划许可、施工许可豁免清单，对符合正面清单要求的项目简化审批手续、精简申报材料。
以新举措强化机制保障
城市更新兼具复杂性、系统性和长期性，需要坚持守正创新、大胆突破，以务实管用举措构建城市更新长效机制，推动全省城市更新工作行稳致远。
筑牢更新立法保障机制。推动《江苏省城市更新条例》出台，提升江苏城市更新工作法治化制度化水平。注重服务发展，立足促进型立法的总体定位，着力引导资源向民生短板、发展瓶颈领域集中；注重实施引导，通过制度设计释放信号，促进有效市场和有为政府更好结合，明确各方主体参与城市更新的路径，在不动产权利人权责划分、自主更新路径、审批流程等方面提出创新条款；注重创新包容，对于依赖地方自下而上探索的制度举措提出方向性引导，留有余地和弹性，在守好底线的同时充分鼓励和包容创新。
完善体检更新闭环机制。坚持“无体检不更新”，一体化推进城市体检与城市更新。建立“规划体检评估、综合体检、专项体检、日常巡检”四位一体工作体系。用好“随手拍”、“啄木鸟”、12345热线、日常网格巡查等多种方式，建立多元化的城市“体检师”队伍，畅通市民参与渠道。将城市体检的问题清单和整治建议清单，作为甄别城市更新主要问题、确定更新重点任务、生成更新项目的重要基础，构建“体检问题—生成项目—更新实施—评估提升”的城市更新联动机制。
构建规划计划实施机制。全面衔接国家城市更新“十五五”规划和省“十五五”规划纲要，编制印发省“十五五”城市更新专项规划，统筹民生与发展，强化项目牵引与实施衔接，加强政策制度供给，谋划一批重大政策、重大举措和重大项目。出台《江苏省高质量开展城市更新行动计划（2026—2028年）》，系统谋划未来三年的目标任务，分解年度任务举措，项目化、清单化推进，引导各地设定清晰的阶段性目标，保障有力有序有效实施城市更新重点任务。
建立部门联动协同机制。联合省级各部门制定针对性政策措施，聚焦老旧住房自主更新、既有建筑改造、消防审验支持等具体更新情景进一步完善政策支持。会同金融机构搭建政银企对接平台，结合推介会、投资说明会等推动金融机构和市场主体合作。强化跨部门协同机制，对实施中的困难问题和具体诉求，协调有关部门统筹破解政策障碍。□
（作者系江苏省住房和城乡建设厅副厅长）
责任编辑：张 念
